Aluguel de imóvel comercial exige uma atenção

Olá empreendedores!!!!!!!!!!!!!!


Você já teve a oportunidade de observar alguém que está abrindo uma empresa, e perguntar-lhe quanto tempo levou até que ela conseguisse um imóvel?

Então se você já tem um negócio e gostaria de ampliar para outro espaço maior, ou você que pensa em montar sua empresa, sugiro encontrar amigos que já passaram por isso e perguntar das dificuldades que ele encontrou. Sem medo e descaramento!!! Porque para ser empreendedor você tem de ser curioso e conhecer também as necessidades de outros empreendedores. Ou seja, "saber como está o mercado"...

Mas como essa pesquisa é um tanto demorada, vou ajudar falando de alguns casos.

Há pelo menos 4 anos estou procurando imóvel para ampliar o salão de beleza. Na época eu tinha começado o MBA e quase não tinha tempo para ficar saindo ver imóvel.

Sempre que ia em algum médico, ou passear ou outra coisa qualquer ficava observando o movimento da rua, quem passava lá vinha de onde e ia para onde...coisa de louco...mas eu fazia isso.
Até que um dia namorando uma casa no bairro da Penha, zona leste de SP, decidi me informar.

Primeiro soube do aluguel, então pedi para visitar o imóvel.
E que tristeza, aluguel e ponto bom, mas a casa estava triste por dentro, "Nossa...exclamei". Não ia ser fácil.
Como eu tive livre acesso pelo proprietário para fazer um orçamento de reforma antes de fechar contrato de aluguel, chamei empreiteiro, vidraceiro, eletricista, pintor...E cheguei ao valor das reformas.

Gente, é super difícil alguém liberar o imóvel para você fazer orçamentos antes de alugá-lo. Mais de 2 meses depois decidi alugar.
Negociamos as carências, datas, tudo.

Quando eu trouxe os documentos, inclusive documentos de 2 fiadores, o proprietário não aceitou.
E  pode ter mais de um motivo para não aceitá-lo:

-Mais de um proprietário
-Renda dos proprietários
-Fonte da renda do proprietário
-Imóvel contém matricula mas não contém escritura
-Está alienado a outro contrato como fiador já registrado em cartório
-O imóvel tem divida ativa
-O valor do imóvel é inferior ao valor do imóvel alugado


Bem...esses foram os motivos que lembrei, e já são muitos...

Quando optei pelo seguro fiança, fiquei surpresa. Eram mais de R$ 7000,00 por ano!!!!!

Ou seja, não deu certo.


Quando comecei a visitar outros imóveis dos quais gostava, já dava logo a cópia dos documentos para a imobiliária conferir antes de eu ter qualquer sonho com o imóvel.

E cada vez era um problema diferente. E a minha decisão foi não pagar seguro fiança, então eu acreditava que uma hora ia chegar em que tudo se encaixa-se. Mas eu tinha tempo sobrando...nenhuma pressa.
Essa pesquisa fez eu conhecer muitos corretores, conhecer muitos imóveis e como está o mercado de locação.
E o principal, a diferença cobrada entre um bairro e outro. Foi importante até para estabelecer a estratégia de crescimento que eu optaria, se desejasse abrir novos empreendimentos futuramente.

Achamos um que deu certo. Mas como qualquer aluguel, sempre haverá algo que você não conta...

Agora tem pessoas que passam por isso, mas não tem mais tempo por inúmeros motivos, precisam sair do imóvel com urgência. Então acabam gastando mais e sujeitando-se a várias exigências devido necessitar do imóvel.

Uma amiga minha tinha uma pizzaria há alguns anos. Acostumada ao local surpreendeu-se quando o dono do imóvel encerrou o contrato. Ela não se atentou que poderia recorrer a lei para prorrogação do contrato por mais 1 ano.

E foi sugerido pelo próprietário um imóvel familiar com bom espaço, mas ela deveria derrubar a casa e construir a pizzaria.
Parecia loucura, ela realmente derrubou a casa. E antes de vencer o contrato, um ano depois ela conseguiu se mudar, mantendo os mesmos clientes. E fez uma pizzaria show.

Coloquei-me na posição dela e imaginei se eu teria coragem de construir tudo aquilo...Mas empreender é isso, é as vezes esperar, e as vezes não esperar nada...



Um outro caso, trata-se de uma chocolataria em Moema.
O ponto foi escolhido devido sua concordância com os termos da franquia.
Seria seu primeiro negócio, e ocorreu que o locatário permitiu toda a verificação do franqueador para a reforma, mas avaliou o documento do fiador apresentado pelo futuro inquilino, tardiamente.

Quando na verdade, antes de chamar a empresa e falar que havia encontrado o ponto, os documentos do aluguel já deveriam ter sido aprovados.

Esse amigo passa um grande apuro porque já assinou o contrato com Empresa a respeito da nova franquia, e ainda não encontrou uma forma de dar a "garantia" da locação.

Um dos imóveis que ele apresentou para fiador, foi negado porque a imobiliária exigiu que os rendimentos do dono do imóvel a ser dado como garantia fossem similares ao valor do aluguel. Achei um absurdo! Mas não ha o que fazer...


Então empreendedores, o que falo á vocês é que tenham calma quando dá para ter, e pressa quando é necessário. O importante é tentar descobrir qual é a decisão mais passível de fazer a empresa crescer. Decisões que deixam o empreendedor a ponto de ter um infarto, ou de ficar apertado nas finanças são um tanto perigosas...

Antes de tudo, informe-se com o Sebrae. Lá tem os consultores que prestam atendimento de 1 hora por atendimento. Tem consultor de marketing, jurídico, finanças...e o melhor, é gratuito!!!!!!!

Eu já fui a várias dessas consultorias grátis. E ajuda muito mesmo.

Tem um site que gosto, e li um artigo sobre procedimentos para locação. Vale a pena ler. O link do site está no final do texto.

Grande Abraço
Sheila Santos

Tudo o que você precisa saber sobre locação de imóvel

Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos. Entretanto, o contrato também pode ser verbal. Mas é importante que você possua meios de provar a locação. Isto pode ser feito através dos recibos de pagamento do aluguel, contas de luz, testemunhas etc.  A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de 1991. Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel). Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio). Locatário é aquele que aluga o imóvel (inquilino). » Cuidados antes de alugar um imóvel  Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros. Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc. Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral. Essas despesas devem ser pagas pelo locador. O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida: - Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança. - Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador). - Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora. Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas. » Direitos e deveres na locação Deveres do proprietário (locador): - entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito; - fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado; - pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido; - no caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc. Deveres do inquilino (locatário): - pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados; - utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio); - restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu; - não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário; - no caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados. » Reajuste do aluguel Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira. » Revisão do valor do aluguel (Revisional) A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel. » Desocupação do imóvel pelo inquilino Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de suas obrigações e resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o comprovante de quitação e entrega das chaves. » Rescisão do contrato O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja, 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel. » Problemas que podem surgir durante a locação  - Atraso ou falta de pagamento do aluguel: O aluguel não pago no vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa prevista em contrato; O proprietário poderá ingressar com ação de despejo, mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorários advocatícios. - Recusa do proprietário em receber o aluguel com o reajuste determinado por lei: Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a consignação junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino carente poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser feita a consignação extrajudicial através de banco oficial, informe-se previamente sobre as implicações da escolha desse procedimento. » Venda do imóvel alugado É fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório Imobiliário, no mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita à comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência; Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda). » Retomada do imóvel pelo proprietário O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são: Contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação. Contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver outro imóvel poderá pedi-lo nos seguintes casos: - para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós); - necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público; - para demolição ou obras aprovadas; - após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.  Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída. » Habitação Coletiva (Multifamiliar) Entende-se como habitação multifamiliar, a(s) área(s) de imóvel (is) subdividida(s) para utilização por diversas famílias. A legislação confere proteção específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante que o contrato seja escrito deixando claro como serão divididas as despesas comuns do imóvel (água, luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo locador. Matéria de Jorge Lordello. Retirada do link abaixo. http://tudosobreseguranca.com.br/portal/index.php?option=com_content&task=view&id=379&Itemid=145